東北答客問：增加土地供應樓價就會跌？

增加土地供應樓價就會跌？

蔡樺@粉嶺北農村及居民聯席

問：市民經常被告知，只要政府增加土地供應，樓價就會跌，到底是不是真的？

答：在梁振英剛發表的首份施政報告中，增加土地供應是一大重點。政府一貫的口徑是：因為樓價貴、市民置業難，所以要增加土地供應來起樓。但其實，增加土地供應未必等於樓價會下跌。

首先，現行法例並無規定私人住宅落成後，必須在多少時間內發售。地產商為免拖低樓價，會控制供應，把單位逐少推出市場。去年十月，環保觸覺的調查便發現恒隆、新世界、恒基等地產商旗下多個樓盤有兩成至一半單位落成多年仍未出售。可見即使土地供應增加，發展商仍可收緊單位供應，令樓價高企，市民自然難以置業。

不過除了供應量，房地產學者姚松炎自去年多次受訪及撰文指出，影響香港樓價的最重要因素，其實是聯繫匯率。近年美國大印銀紙，在聯繫匯率機制下，港元隨之貶值，令市場對資產需求增加，推高樓價。而美國以至全球息口持續偏低，遊離資金流入樓市，也導致樓價上升，與香港人的購買力越拉越遠，香港繼續建屋，投資者只會繼續入貨。樓市這種周期性的起跌，是聯匯制度的副作用。

事實上，香港的住宅數目一直多於家庭數目（二○○一年分別為260萬及237萬），可見香港的房屋問題不是供應不足，而是供求錯配，以致有人無屋住，有屋無人住。但特區政府多年來的政策是鼓勵自置物業，它根本不會推出任何會導致樓價大跌的措施，否則會影響現時大量業主的利益。即使土地供應增加，希望上車的小市民也未必受惠。