2013年1月14日 星期一

東北答客問:增加土地供應樓價就會跌?


增加土地供應樓價就會跌?
蔡樺@粉嶺北農村及居民聯席




































問:市民經常被告知,只要政府增加土地供應,樓價就會跌,到底是不是真的?

答:在梁振英剛發表的首份施政報告中,增加土地供應是一大重點。政府一貫的口徑是:因為樓價貴、市民置業難,所以要增加土地供應來起樓。但其實,增加土地供應未必等於樓價會下跌。

首先,現行法例並無規定私人住宅落成後,必須在多少時間內發售。地產商為免拖低樓價,會控制供應,把單位逐少推出市場。去年十月,環保觸覺的調查便發現恒隆、新世界、恒基等地產商旗下多個樓盤有兩成至一半單位落成多年仍未出售。可見即使土地供應增加,發展商仍可收緊單位供應,令樓價高企,市民自然難以置業。

不過除了供應量,房地產學者姚松炎自去年多次受訪及撰文指出,影響香港樓價的最重要因素,其實是聯繫匯率。近年美國大印銀紙,在聯繫匯率機制下,港元隨之貶值,令市場對資產需求增加,推高樓價。而美國以至全球息口持續偏低,遊離資金流入樓市,也導致樓價上升,與香港人的購買力越拉越遠,香港繼續建屋,投資者只會繼續入貨。樓市這種周期性的起跌,是聯匯制度的副作用。

事實上,香港的住宅數目一直多於家庭數目(二○○一年分別為260萬及237萬),可見香港的房屋問題不是供應不足,而是供求錯配,以致有人無屋住,有屋無人住。但特區政府多年來的政策是鼓勵自置物業,它根本不會推出任何會導致樓價大跌的措施,否則會影響現時大量業主的利益。即使土地供應增加,希望上車的小市民也未必受惠。

沒有留言:

張貼留言